Von GEG zu GModG: Was sich beim Heizungsgesetz wirklich ändert

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Heizungsgesetz nicht mehr Heizungsgesetz. Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden, und mit dem Namen hat sich die Grundidee geändert: Der Gesetzgeber schreibt nicht mehr vor, welche Heizung eingebaut werden darf, sondern zunehmend, womit sie betrieben werden muss.

Das klingt nach einer Feinheit, verschiebt aber die Rechnung für jede Investitionsentscheidung der nächsten Jahre. Wir sortieren das in zwei Teilen: zuerst die Fakten ohne Wertung, danach unsere Einordnung aus Sicht von Eigentümern und Mietern.

Die Fakten

Der Zeitplan. Das Kabinett beschloss den Entwurf am 13. Mai 2026, der Bundestag verabschiedete ihn am 10. Juli 2026 mit 323 gegen 271 Stimmen, verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli im Bundesgesetzblatt. Die wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen. Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, entfällt ersatzlos. An ihre Stelle tritt Technologieoffenheit: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridlösungen, und weiterhin auch Gas und Öl.

Bestandsheizungen dürfen unbegrenzt weiterlaufen. Das ursprünglich für 2045 vorgesehene Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen wurde ebenfalls gestrichen. Wer heute eine funktionierende fossile Heizung betreibt, muss sie nicht austauschen.

Auch die 30-Jahre-Austauschpflicht ist entfallen. Der bisherige § 72 GEG, der den Weiterbetrieb von Konstanttemperaturkesseln ab einem Alter von 30 Jahren untersagte, wurde gestrichen. Alte Kessel, die bisher hätten ausgetauscht werden müssen, dürfen weiterlaufen.

Neue fossile Heizungen: die „Bio-Treppe“. Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe (Biomethan, Bioöl, Wasserstoff) einsetzen:

Jahr	Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe
2029	10 %
2030	15 %
2035	30 %
2040	60 %
2045	100 %

Nach dem Einbau gilt eine Übergangsfrist von bis zu zwölf Monaten, bevor die Pflicht greift. Vollständig erneuerbar beheizte Gebäude sind ausgenommen; Hybridheizungen und thermische Solaranlagen erleichtern die Erfüllung, letztere zunächst befristet bis 2034.

Grüngas- und Grünöl-Quote folgt noch. Eine zusätzliche Quote für Inverkehrbringer von Brennstoffen soll bis zum 1. Dezember 2026 im Detail festgelegt werden.

Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung ist entfallen. Bisher hing der Zeitpunkt, ab dem die 65-Prozent-Pflicht galt, am Fortschritt der kommunalen Wärmeplanung. Mit dem Wegfall der Pflicht entfällt auch diese Verknüpfung. Die Wärmeplanung selbst läuft weiter: Großstädte über 100.000 Einwohner mussten bis zum 30. Juni 2026 liefern, kleinere Kommunen haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Verbindlich für einzelne Gebäude wird sie aber erst durch konkrete kommunale Akte: veröffentlichte Gebietsfestsetzungen, Anschluss- und Nutzungszwangssatzungen oder Förderbedingungen, die an ein Netzgebiet geknüpft sind.

Neue Mieterschutzregeln ab 2028. Bei neu eingebauten fossilen Heizungen teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und die Erdgas-Netzentgelte hälftig. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der Bio-Beimischung, gedeckelt bei 30 Prozent. Für Vermieter mit sehr niedrigen Bestandsmieten ist eine Härtefallregelung vorgesehen.

Neubau und Nichtwohngebäude. Neubauten müssen ab 2028 (öffentliche Hand) beziehungsweise ab 2030 (alle) als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Für Neubauten und größere Parkplätze greift ab 2030 stufenweise eine Solarpflicht. Bei Nichtwohngebäuden gilt ein „Worst-first“-Ansatz: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands müssen bis 2030 modernisiert werden, weitere bis insgesamt 26 Prozent bis 2033. Stromdirektheizungen sind künftig nur noch bei sehr gutem Wärmeschutz zulässig.

Die Förderung wurde umgebaut. Der Einkommensbonus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist jetzt gestaffelt: 40 Prozent bei einem Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro, 10 Prozent bis 50.000 Euro. Ein Kinderzuschlag senkt das Bemessungseinkommen einmalig um 10.000 Euro. Der Förderdeckel liegt bei 28.000 Euro statt bisher 30.000 Euro und sinkt halbjährlich um 750 Euro. Anträge vor dem 20. Juli 2026 bleiben unberührt.

Die CO₂-Bepreisung verschiebt sich. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) startet nicht wie geplant 2027, sondern erst 2028. Bis dahin gilt der nationale Emissionshandel weiter.

Eine Überprüfung ist eingeplant. § 9a GModG schreibt eine Evaluierung für 2030 vor, mit möglicher Weiterentwicklung innerhalb von sechs Monaten danach.

Unsere Einordnung

Für Eigentümerinnen und Eigentümer

Das GModG nimmt den rechtlichen Druck aus dem Heizungstausch. Wirtschaftlich ändert es weniger, als die politische Debatte vermuten lässt, aus drei Gründen:

Fossile Wärme wird planbar teurer, nicht billiger. Die Bio-Treppe verteuert den Betrieb neuer Gas- und Ölheizungen schrittweise, und zwar ab einem Zeitpunkt, der innerhalb der üblichen Lebensdauer einer heute eingebauten Anlage liegt. Parallel steigt der CO₂-Preis, und mit jedem Gebäude, das das Gasnetz verlässt, verteilen sich die Netzkosten auf weniger Anschlüsse. Der ADAC zitiert Fachleute mit der Einschätzung, die Heizkosten mit Gas könnten sich bis 2040 nahezu verdoppeln. Wer heute eine Gasheizung einbaut, entscheidet sich also nicht gegen Kosten, sondern für Kosten, die erst später sichtbar werden.

Der energetische Zustand entscheidet über den Immobilienwert. Marktanalysen, unter anderem von Empirica, dem IW Köln und ImmoScout24, zeigen Preisabschläge von rund 15 bis über 30 Prozent für Objekte mit schwacher Energieeffizienz gegenüber vergleichbaren, effizient beheizten Immobilien; in ländlichen Regionen fällt der Abstand zwischen den besten und schlechtesten Effizienzklassen noch deutlich größer aus. Diese Bewertung trifft ein Gebäude unabhängig davon, was das Gesetz vorschreibt. Der Wegfall der Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel bedeutet deshalb nicht, dass sich das Thema erledigt hat, er bedeutet nur, dass niemand mehr den Anstoß gibt.

Die Rechtslage bleibt in Bewegung. Sachverständige haben im Verfahren auf erhebliche Rechtsunsicherheiten und verfassungsrechtliche Bedenken hingewiesen; über Länder-Öffnungsklauseln können einzelne Bundesländer weitergehende Anforderungen beibehalten. Dazu kommt die für 2030 gesetzlich vorgeschriebene Evaluierung. Wer jetzt investiert, sollte eine Lösung wählen, die auch nach einer Nachschärfung noch trägt. Eine Wärmepumpe oder ein Anschluss an ein modernes Wärmenetz erfüllt praktisch jede denkbare künftige Anforderung, eine neue Gasheizung erfüllt schon die heute beschlossene nur mit steigendem Aufwand.

Für Mieterinnen und Mieter

Für Mieter bringt das GModG ab 2028 eine spürbare Entlastung: Wer in einer Wohnung mit neu eingebauter fossiler Heizung lebt, trägt steigende CO₂-Kosten, Netzentgelte und später auch die Bio-Beimischungskosten nicht mehr allein. Diese Regelung setzt einen wichtigen Anreiz an der richtigen Stelle, sie trifft die Entscheidung dort, wo sie getroffen wird: beim Eigentümer.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens greift die hälftige Teilung nur bei neu eingebauten fossilen Heizungen. In Gebäuden mit älteren Gas- oder Ölheizungen, und davon gibt es weiterhin die große Mehrheit, bleibt es bei der bisherigen Aufteilung. Gerade dort, wo mit dem Wegfall der Austauschpflicht nun gar nichts mehr passieren muss, ändert sich für Mieter nichts. Zweitens verschwinden die Kosten durch eine Umverteilung nicht. Steigende Energiepreise landen am Ende immer in der Nebenkostenabrechnung, direkt oder über die Miete.

Wer die Wahl hat, sollte deshalb auf die Wärmeversorgung eines Gebäudes achten wie auf die Lage: Eine Wohnung mit Wärmepumpe oder Anschluss an ein modernes Wärmenetz ist im Betrieb deutlich besser kalkulierbar als eine mit Gasetagenheizung, und diese Differenz wird in den kommenden Jahren eher größer als kleiner.

Fazit

Das GModG ersetzt Vorschriften durch Preissignale. Für Eigentümer heißt das: mehr Freiheit heute, mehr Verantwortung für die Folgekosten von morgen. Für Mieter heißt es: besserer Schutz im Neubaufall, unveränderte Lage im Bestand. Und für beide gilt dieselbe Faustregel: Die Entscheidung, die ohne gesetzlichen Zwang getroffen wird, ist die, die man am besten begründen können sollte.

Wie eine solche Entscheidung in der Praxis aussieht, zeigt das Stadtgarten-Karree in Köln: drei Wärmepumpen mit 120 kW und eine Photovoltaikanlage mit 93 kWp, ohne Eigeninvestition der Eigentümer. Was Wärme-Contracting genau bedeutet, steht in unserem Angebot; die häufigsten Rückfragen dazu beantworten wir in den FAQ.

Quellen

• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
• Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle
• GÖRG: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab, was sich ändert und was bleibt
• ADAC: Heizungsgesetz, das ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
• heizung.de: GEG-Novelle 2026, das ändert sich
• IHK Schwaben: Verschiebung des ETS-2-Handels
• Dr. Beug Immobilien: Wertabschlag für Immobilien mit hohem Energieverbrauch

Stand: 13. September 2026. Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.